임대인이 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 할 때

임대인이 원상복구비를 보증금에서 빼겠다고 통보했다고 해서 그 금액이 바로 확정되는 것은 아닙니다. 계약상 복구 범위, 입점 당시 상태, 누가 만든 손상인지, 공사 범위와 비용이 적정한지를 나눠 확인해야 합니다.

“전부 철거하고 남은 돈만 주겠다”는 말에 곧바로 동의하지도, 아무 복구 없이 열쇠부터 놓고 나오지도 마세요. 퇴거 전 현장 기록이 협의의 출발점입니다.

원상복구는 새 건물로 만드는 공사가 아닙니다

민법은 임대차가 끝나 임차물을 반환할 때 원상회복의무가 있다고 정합니다. 여기서 원상은 무조건 신축 상태를 뜻하지 않습니다. 계약을 시작할 당시 어떤 상태였고, 임차인이 무엇을 변경했는지가 기준이 됩니다.

벽을 새로 세우고 배관을 옮겼다면 임차인이 만든 변경 부분이 쟁점이 됩니다. 반대로 입점할 때부터 있던 천장, 칸막이나 이전 임차인의 설비라면 현재 임차인이 어디까지 철거하기로 약정했는지 따져봐야 합니다.

대법원도 임대 당시 이미 설치돼 있던 시설까지 현 임차인이 복구할 의무가 있는지는 계약 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시 상태와 현 임차인의 변경 여부를 구체적으로 봐야 한다고 판시했습니다.

계약서 특약에 “임차인은 원상복구한다”는 한 문장만 적혀 있는 경우가 많습니다. 그 문장만으로 철거범위와 마감 수준, 설비 처리, 공사업체 선정까지 모두 정해진 것은 아닙니다.

계약서와 별도로 다음 자료를 함께 보세요.

입점 당시 상태와 변경내역이 없으면 복구범위를 항목별로 합의하기 어렵습니다.

오랫동안 영업하면 바닥 색이 달라지고 벽지나 도장면이 자연스럽게 낡습니다. 통상적인 사용에서 생긴 손모인지, 임차인의 고의·과실이나 계약과 다른 사용으로 생긴 훼손인지에 따라 비용 부담 판단이 달라질 수 있습니다.

작은 못 자국 하나를 두고도 계약서와 점포 상태에 따라 결론이 다를 수 있습니다. “생활 흔적은 전부 임대인 부담” 또는 “흠집은 전부 임차인 부담”처럼 한 줄로 정할 수 있는 문제가 아닙니다.

임대인이 훼손을 주장하면 위치, 크기, 원인과 필요한 공사방법을 항목별로 요청하세요. 임차인도 기존 노후를 주장하려면 입점 당시 사진이나 당시 수리 요청 기록을 제시해야 합니다.

철거업체 견적서 한 장에 총액만 적혀 있다면 무엇을 복구하는 비용인지 알기 어렵습니다. 다음 항목을 분리해 달라고 요청하세요.

실제 복구에 필요한 범위를 넘어 점포 전체를 새로 꾸미는 비용이 섞였는지도 봐야 합니다. 반대로 임차인이 설치한 시설 때문에 안전·소방 설비를 함께 복구해야 한다면 겉으로 보이는 철거비보다 범위가 커질 수 있습니다.

임대인이 지정한 업체 견적만 있다면 비교견적을 받아 차이가 나는 항목을 표시하세요. 같은 항목으로 견적을 펼치면 업체마다 다른 철거범위와 단가를 확인할 수 있습니다.

점포를 비운 뒤 임대인과 현장을 함께 보면서 공간별로 상태를 확인하는 편이 좋습니다. 출입구부터 시계방향으로 이동하면 빠뜨리는 곳이 줄어듭니다.

사진은 전체 공간, 구역별 중간거리, 손상부 근접사진 순서로 남기세요. 줄자나 자를 함께 찍으면 크기를 설명하기 쉽습니다. 영상 한 편으로 훑고 끝내면 필요한 장면을 나중에 찾기 어렵습니다.

인도확인서에는 열쇠를 받은 사실만 쓰지 말고 점포 인도일, 남은 시설, 합의한 복구항목, 미합의 항목과 보증금 정산 예정일을 적으세요.

임대인이 먼저 공사한 뒤 비용을 정산하겠다고 하면 공사 전 현장 확인, 견적 제공, 공사 후 증빙과 잔액 지급일을 서면으로 협의할 수 있습니다. 공제에 동의하지 않는 항목은 “확인했다”와 “금액에 동의했다”가 섞이지 않도록 표시하세요.

일부 금액에만 다툼이 있다면 다툼 없는 보증금부터 반환해 달라고 요청할 수 있습니다. 임대인이 응할 의무나 실제 지급 여부는 사안에 따라 다르지만, 전체 금액이 한 덩어리로 묶이는 것을 줄이는 협의안이 됩니다.

전화로 같은 말을 반복하기보다 쟁점표를 만들어 임대인에게 보내세요.

보증금 반환, 원상복구와 손해배상은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 대상이 될 수 있습니다. 합의가 어렵다면 계약서와 사진, 견적을 갖추고 조정 또는 법률상담을 검토하세요.

급하게 폐업하면 철거업체 일정부터 잡기 쉽습니다. 하지만 복구기준을 합의하지 않은 채 철거를 시작하면 없애지 말아야 할 시설을 철거하거나, 공사 후에도 추가 복구를 요구받을 수 있습니다.

현장 확인, 복구범위 표시, 견적 비교, 공사, 완료 확인, 열쇠 인도와 보증금 정산 순서로 놓으세요. 일정이 촉박해도 사진과 합의문은 공사 전에 남겨야 합니다.

NEXT STEP

복구범위·공사일·점포 인도일·보증금 정산일을 한 장에서 맞춰보세요.

지금 단계에 맞춘 3편