임대인이 원상복구비를 보증금에서 빼겠다고 합니다. 견적서가 있다는 이유만으로 공제할 금액까지 합의된 것은 아닙니다. 먼저 무엇을 복구하라는지, 그 근거가 계약과 현장 자료 어디에 있는지, 금액 산출이 어떻게 됐는지를 나눠보세요.
공제 주장액·근거자료·동의한 범위·이견 항목을 별도로 기록하는 것이 첫 순서입니다. 아래 견적 비교표는 공제 주장의 내용을 확인하기 위한 도구입니다. 공제의 적법성이나 실제 반환받을 보증금을 자동으로 계산하지 않습니다.
확인일 2026-10-05. 원상회복 범위는 계약 경위와 특약, 임대 당시 상태, 누가 무엇을 설치·변경했는지에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 공사비 부담이나 분쟁 결과를 보장하지 않습니다.
먼저 구분할 것: 내가 바꾼 것과 처음부터 있던 것
첫 현장 방문 때부터 있던 시설과 임차인이 영업을 위해 새로 설치한 시설을 한 목록으로 묶으면 협의가 꼬이기 쉽습니다. 계약서·시설물 인수목록·입점 당시 사진을 꺼내 다음처럼 나눠 적으세요.
- 입점 당시 이미 있던 칸막이·덕트·배관·전기·바닥
- 현재 임차인이 설치하거나 변경한 시설
- 임대인이 설치·유지하기로 한 시설
- 이전 임차인 시설로 보이지만 근거가 부족한 항목
- 철거가 아니라 남겨두기로 합의한 항목
대법원 2017다268142 판결은 원상회복 범위를 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태, 실제 수리·변경 내용 등을 종합해 개별적으로 판단해야 한다는 취지를 제시했습니다. 대법원 2023다249661 판결은 토지 임대차 사건에서 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차 시작 전에 이전 임차인이 설치한 가건물·공작물까지 원상회복할 의무를 당연히 부담한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 결론이 상가건물 임대차에 자동 적용되는 것은 아닙니다. 두 판결 모두 자기 계약과 사실관계를 그대로 대신하지 않으므로, 특약과 사진을 함께 확인해야 합니다.
사진 번호 지도로 설치 주체와 판단 보류를 나눕니다
입점 당시부터 있던 설비와 나중에 설치한 설비를 글 목록만으로 비교하면 같은 이름의 시설이 섞일 수 있습니다. 평면도나 손그림에 위치 번호를 붙이고, 각 번호를 계약·사진·영수증 같은 근거와 연결합니다.
원상복구 범위 사진번호 지도
위치번호 / 공간·시설 이름:
입점 당시 사진·인수목록 번호:
설치·변경 시점과 확인자료:
설치 또는 비용부담 주체:
임대인 요구 / 업체 견적 항목:
현재 상태: 기존 / 임차인 설치 / 임대인 설치 / 주체 불명
합의 상태: 동의 / 이견 / 판단 보류
다음 확인자료·질문:
예를 들어 같은 벽면에 입점 전 사진에서는 덕트가 보이지만 설치 주체를 확인할 계약·영수증이 없다면 위치 B-2 / 입점 전 존재 확인 / 설치 주체 불명 / 철거 책임 판단 보류처럼 적습니다. 사진에 보인다는 사실과 비용부담 결론을 한 칸에 섞지 않습니다.
근거가 없는 시설은 편의상 내가 설치나 임대인 시설로 넣지 않고 주체 불명·판단 보류로 표시합니다. 같은 시설의 서로 다른 시점 사진은 위치번호 아래에 날짜순으로 연결합니다.
지도는 공사 범위를 협의하기 위한 자료이며 법적 비용부담을 자동 확정하지 않습니다. 계약과 실제 설치·변경 경위에 이견이 있으면 원본 자료를 갖춰 법률 전문가에게 확인합니다.
1. 임대인의 요구를 항목으로 바꾸기
원래대로 해주세요라는 말만으로는 견적을 맞출 수 없습니다. 다음 항목을 서면으로 구분합니다.
- 철거할 벽·칸막이·천장·가구
- 살릴 바닥·도장·타일·목공
- 원위치로 돌릴 전기·조명·가스·급배수
- 남겨둘 임대인 설비와 기존 설비
- 간판·실외기·외부 시설물
- 폐기물 운반·처리와 완료 확인 방식
요구서를 받았다는 사실은 비용부담에 동의했다는 뜻이 아닙니다. 임대인 요구, 임차인 확인, 이견, 근거 부족 칸을 나눠 두세요.
2. 두 업체에 같은 물량표를 보내기
업체 A는 철거 일식, 업체 B는 벽체 42㎡로 쓰면 가격 차이를 설명하기 어렵습니다. 같은 평면도와 사진, 같은 항목표를 두 업체에 보내 다음을 받습니다.
아래 공사 항목별 견적 비교표는 가로로 밀어 모든 칸을 확인할 수 있습니다.
| 분류 | 확인할 내용 | 빠졌을 때 생길 수 있는 일 |
|---|---|---|
| 철거·해체 | 대상, 수량, 면적, 재사용 여부 | 공사 중 추가 철거 |
| 마감 | 자재, 색상, 범위, 보수 기준 | 마감비 별도 청구 |
| 설비 | 전기·가스·급배수·소방 해체와 복구 | 별도 업체·추가 일정 |
| 폐기물 | 분류, 상차, 운반, 처리, 증빙 | 반출·처리비 추가 |
| 공용부 | 보양, 엘리베이터, 주차, 청소 | 관리주체 추가 요구 |
| 장비 | 사다리차, 스카이, 야간 작업 | 현장 할증 |
| VAT | 공급가액과 부가세 | 결제총액 오인 |
| 변경 | 제외 공사, 추가단가, 승인자 | 총액·완료일 변동 |
3. 가격과 완료일을 함께 비교하기
공사비가 낮아도 인도일을 넘기면 관리비나 점유·인도 관련 분쟁이 생길 수 있습니다. 견적표에 시작 가능일, 공사일수, 완료 확인일, 보완기간을 함께 적으세요. 지연 비용을 확정 숫자로 만들지는 말고 계약과 임대인의 서면 답변을 근거로 확인합니다.
원상복구 견적 범위표
아래 원상복구 견적 범위표는 가로로 밀어 모든 칸을 확인할 수 있습니다.
| 공사 항목 | 위치·수량 | 입점 당시 상태 | 임대인 요구 | A 포함·금액 | B 포함·금액 | 제외·추가조건 | 근거 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 예: 칸막이 철거 | 2개·14㎡ | 사진 확인 | 전부 철거 | 전기 이설 별도 | 계약·사진 | ||
오늘 할 일
- 계약서·특약·입점 당시 사진을 한 폴더에 모읍니다.
- 시설을
처음부터 있음,내가 설치,근거 부족으로 표시합니다. - 임대인의 복구 요구를 항목별 서면으로 받습니다.
- 같은 범위표로 두 견적을 받고 제외·추가 조건을 표시합니다.
- 인도일에서 역산해 철거·반출·확인·보완일을 적습니다.
함께 확인할 글
자주 묻는 질문
견적서에 원상복구 일식만 적혀 있어도 되나요?
총액은 알 수 있지만 포함 범위를 비교하기 어렵습니다. 대상·수량·단가·폐기물·설비·VAT·제외항목을 나눠 달라고 요청하세요.
이전 임차인이 설치한 시설도 제가 철거해야 하나요?
일률적으로 답할 수 없습니다. 임대차 시작 전부터 있던 시설인지, 계약에서 무엇을 인수했는지, 별도 특약이나 특별한 사정이 있는지를 확인해야 합니다.
가장 싼 견적을 고르면 되나요?
같은 공사 범위인지 먼저 확인해야 합니다. 완료일, 변경 단가, 폐기물 증빙, 보완 책임까지 맞춘 뒤 실제 결제총액과 일정 위험을 비교하세요.
보증금에서 빼겠다는 항목이 납득되지 않는다면
임대인이 제시한 비용 항목 하나, 근거 견적 유무, 입점 당시 사진 유무를 알려주세요. RE:BUILD에는 공제 주장과 공사 범위를 나눠 정리하는 준비 문의를 남길 수 있습니다. 공제 허용 여부·금액·지급 대응은 계약과 증거를 갖춰 법률 전문가에게 확인해야 합니다.
문의 등록에는 로그인이 필요합니다. 현재 막힌 문제·기한·자료의 종류만 먼저 정리하고, 주민등록번호·계좌번호·계약서 원본 등 민감한 정보는 넣지 마세요. 이 글에서 입력·저장·발송되는 정보는 없습니다.
공식 근거
- 민법 제654조 — 제615조 등을 임대차에 준용, 2026-10-05 확인
- 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 — 계약 경위·내용, 임대 당시 상태, 수리·변경 내용 등 개별 판단 요소, 2026-10-05 확인
- 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 — 특별한 사정이 없는 한 임대차 전 이전 임차인 설치 시설의 원상회복 범위에 관한 판단, 2026-10-05 확인