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신사동 오피스위주 복합상권 카페 내놓습니다.(2000/130 권리 내용 참조)
기본정보
서울특별시 강남구 신사동
평수8평
층수1층
월세130 만원
관리비0 만원
업종휴게음식
권리금4,500 만원
보증금2,000 만원
매출600 만원
  • 엘리베이터
  • 내부화장실
  • 테라스
  • 주차가능
  • 상하수도
  • 도시가스
  • 전기승압
  • 냉난방기
상세설명

혹시 서로 조건 맞는 분 있지 않을까 생각해봅니다. 

8평 보증금 2000 월세 130 vat 별도, 관리비 x 약 한달 전 계약서 쓰러 갔다 난데없는 특약 조건이 생겨 계약이 파기되었습니다.  

 

 

특약 내용은 다음과 같습니다. 

2017년 가을 또는 2018년에 건물리모델링 공사시 임차인은 조건없이 퇴실하며 공사가 완료되면 현 세입자에게 지금평수와 공사후평수를 안분 계산하여 재임대를 주기로하며 재임대후 임대료는 재임대 입주후 2년간 공사전 임대료로 동결키로 한다. 

 

위 문장을 조금 다듬을 수는 있을것 같습니다. 지금 건물 상황을 말씀드리면 이 내용을 세입자 중 저밖에 모르고 있습니다. 옆에 식당이 있는데 작년 10월에 인테리어 새로해서 아마 선뜻 말꺼내기 어렵나봅니다. 제가 서울시 상가임대차보호법 상담센터에 알아본 결과 공사 시점이 명확히 있어야 효력을 발휘한다고 들었습니다. xx년 이라 해도 전반기 혹은 후반기 정도로 구체적 명시가 되어 있어야 한다고 하고, 제 옆에 다른 상점들이 있습니다. 그 중에 임대차 보호법 적용을 받을 수 있는 매장도 있구요. 한 2~3년 남은 것 같아요. 

 

저는 권리를 바닥 권리(3500) 정도 생각하고, 장비는 중고가(로스터 제외 1000) 정도로 정리하고 싶습니다. 들어올때 인테리어 다 새로해서 1년 밖에 안된게 아깝지만 마음을 비웠습니다. 현 시점에서 장점이라 생각하는 부분은 다음과 같습니다. 

 

1. 주변보다 싼 월세에 리모델링 전까지 월세 보호를 받고, 후에 2년 유지를 할수 있다. 리모델링 후 2년만 생각해봐도 주변 시세로 미뤄볼때 200은 될텐데 2년이면 약 1680만원 이득볼 수 있습니다. 그리고 현 건물주 특성상 임차인 바뀌기 전엔 임대료를 올린적이 없다고 합니다. 옆에 식당도 5년이 되는데 월세는 처음 금액과 같습니다.(이 부분이 못미더워 계약 못하시겠다면 제가 옆집 사장님께 세금계산서라도 부탁드려 증거자료 보여드리겠습니다.) 

 

2. 요식업은 오픈빨이나 초기 이미지가 중요합니다. 처음부터 자리잡으면 문제가 없겠지만 잘 안됐을시 그 리스크를 건물리모델링을 통해 극복할 수 있는 기회가 있습니다. 그리고 못해도 수개월 길게는 2~3년 후 있을 리모델링 동안 부족한점 보완도 될수 있고 휴식기를 가질 수 있습니다. 리모델링 기간은 2~3개월 예상한다고 합니다. 

 

3. 건물주는 건물 노후화로 인해 리모델링 생각이 있습니다. 현재 지면과 60cm가량 낮은 반지층 구조지만 리모델링으로 지면 높이로 올라갈 수 있고, 새건물이니 아무래도 앞으로 누수, 해충 등 노후 건물에서 생길 문제를 걱정할 필요가 없습니다.

 

4. 상권의 확장. 이 부분이 제가 자리를 내놓기 정말 아까운 부분이긴 한데, 신사역 8번출구에서 1~2분 거리에 30m거리에 고층빌딩 12월 준공을 앞두고 있으며, 멀리 내다볼때 신사역에 생길 신분당선 1차 구간이 22년 개통 예정입니다. 임대차 보호 기간동안 발생할 수 있으므로 추후 바닥 권리 상승에 좋은 호재라고 생각합니다. 위례-신사 선도 개발 예정이므로 앞으로 계속 인구가 늘어날 것으로 예상됩니다. 

 

5. 이건 혼자 미래를 그려봤을때 좋을것 같아 적어봅니다. 현재 2층에 미용학원이 있는데, 봄에 나간다고 합니다. 그리고 건물주는 리모델링 계획이 있으니 새로 임차인을 구하지 않을 것 같습니다. 나중에 매장 확장을 생각하신다면 1층에 카운터를 두고 홀을 2층으로 내는 구조로 현재 테이크아웃 중심인 한계를 극복할 여지가 있습니다. 처음 입주할때 함께 공사해서 들어갈 수 있으므로 지금 시점이 아니면 앞으로 가능성이 매우 낮아 좋은 기회라고 생각합니다. 

 

6. 투자금 회수. 가게보러 많이 다녀보시면 아실꺼예요. 바닥 권리없이 좋은 자리 잡긴 어렵다는 걸. 그래서 리모델링 전에 나가더라도 회수할 만한 금액이고, 리모델링 후엔 더 올릴수 있는 상황이라 권리회수가 가능합니다. 저는 1년간 인테리어 비용, 장비 감가상각을 다 감수하니 손실이 꽤 큰데 그런 문제가 없습니다. 

 

7. 오전 점심은 오피스 손님을 받을 수 있고 저녁에는 소비하러 오는 젊은 층을 공략할 수 있습니다. 그리고 옆에 가게가 봄부터는 줄을 상당히 길게 서는 유명 맛집입니다. 옆집 사장님께서 작년에 도와줄테니 팥빙수나 아이스크림이라도 팔아보라고 했는데 제 성향과는 맞지않아 다 거절했습니다. 주말에 그 손님들만 노려도 매출은 상당할 것 입니다. 

 

 

[단점] 

1. 현재 매장 개성이 강합니다. 메뉴도 단촐하고..장사하려고 만든 매장이 아니라 외부 노출이 적어 완전 단골 영업입니다. 제가 이렇게 금방 접으리라 생각도 못하고 공사했기에 제 스타일이 많이 뭍어있습니다. 

 

2. 동업으로 운영하다 지금은 혼자 운영중입니다. 평일 오전8시 ~ 오후6시까지 운영중인데 매출에 매달리지 않아, 바쁜 점심시간에 혼자하려니 오래 기다려야 하거나 돌려보내는 경우가 종종 있습니다. 그럴경우 엄청 바쁜날 후엔 손님이 확실히 뜸합니다. 그래서 일매출은 20~30 사이입니다. 왜 알바나 직원 안쓰냐고 많이 물어보시는데 저는 정리할 생각이 확실하게 있고, 에스프레소 추출이나 밀크 스티밍에 이해도가 높은 사람이 필요한데 현실적으로 맞지 않는거 같아 혼자합니다. 

 

3. 리모델링 공사 시점이 명확하지 않습니다. 저한테 가장 단점이라 생각하는 부분입니다. 마음이 많이 지쳐있는 상태라 기약없는 기다림은 못하겠더라구요. 빠르면 올 가을 늦으면 내년을 봐야할거 같은데.. 저는 장사할 마음도 없고 다 놓고 떠나고 싶은 마음밖에 없는터라 마음을 접었습니다. 자리가 진짜 너무 아깝지만 제가 이끌어갈 능력이 안되는구나 생각합니다.. 

 

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내용 보충합니다. 위에는 작년7월 전기요금, 아래는 작년 9월 전기 요금입니다. 8월 고지서는 잃어버린것 같습니다. 제가 전기 요금을 왜 올렸나면 제작년(2015년)에 영업하시던 분들 매출을 대략 짐작하시라고 올렸습니다. 작년 저때가 일매출 약 30~35 상회할 때 입니다. 현재는 25정도 나옵니다. 

 

아무리 제가 지금 자리 들어올때 어땠는지 말씀을 드려봐야 신빙성도 없을것 같아 전기요금이 약간의 신뢰성을 가질수 있진 않을까 생각해서 올립니다. 제가 영업을 외부노출없이 운영하기에 자리의 이점을 활용 못하고 있다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 이번달 안에 매매가 이뤄지면 네덜란드에 갈수 있는 기회가 생길것 같아 최대한 자료 오픈해서 조건 맞으신 분께 넘기고 싶습니다. 

 

건물의 계약사항이 걸리지 않으신 분, 매장 환경이 마음에 드신 분은 매출 자료, 통장입금내역도 다 보여드릴 수 있습니다. 빠르게 거래하고 싶기에 최대한 투명하게 말씀드립니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다. 혹시 이런 상황에 관심있으신 분들 연락 부탁드립니다. 

 

010-9279-6263 빠른 거래를 위해 적극적인 협의 환영합니다. 제가 맞출수 있는 부분은 최대한 조율하고 싶습니다. 

위치정보
0.7
총 금액
직거래
성공보수225만원 본 매물의 거래를 성사시킨
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